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房屋抵押合同的效力_yabo亚搏手机版app

房屋抵押合同的效力

[案情] 王某于2003年3月22日将一套房屋出租于李某,双方约定,租期为2年,租金每年1万元。同年7月8日,王某因手头缺钱,向张某借了20万元,借款期为一年,并将该套房屋抵押给了张某..

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房屋抵押合同的效力

发布时间:2021-02-27 热度:

[案情]

王某于2003年3月22日将一套房屋出租于李某,双方约定,租期为2年,租金每年1万元。同年7月8日,王某因手头缺钱,向张某借了20万元,借款期为一年,并将该套房屋抵押给了张某。2004年8月12日,张某要求王某还款,王某因经商失败,无力偿还,双方协商后,王某同意房屋作价20万元以抵欠款,房屋归张某所有。同年9月,张某提起诉讼要求李某搬出房屋,李某抗辩声称王某抵押房屋时未履行告知义务,抵押无效,况且租期未到,张某无权要求其搬出该房。

[评析]

本案涉及已出租房屋的抵押的案件。该案的关键需解决如下几个问题:1、已出租房屋能否抵押?2、出租房屋抵押,抵押人需履行何种义务?3、抵押人不履行义务的效果是什么?

首先,已出租房屋能够抵押。抵押权是担保物权,是以确保债务清偿为目的的物权,以物的交换价值为内容。租赁权,是以支配物的使用价值为内容。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要,且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利,因此,租赁权与抵押权可以并存于一个物上。已出租房屋可以抵押,究其原因在于出租人仍对房屋享有所有权,其有权处分房屋。

yabo亚搏手机版app 其次,对于抵押已出租的房屋,由于房屋在承租人的控制、使用之下,显然会影响到房屋的交换价值,因此,出租人对抵押权人负有告知义务,否则,应承担赔偿责任。但对承租人而言,是否也应有告知义务呢?根据我国《担保法》第48条"抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效",显然出租人对承租人负有告知义务。然而,未履行告知义务,是否侵害了承租人权益,是否因侵害承租人权益而导致抵押合同无效?租赁合同中,承租人通过合同所取得的是对房屋的占有、使用的权利,抵押的设定并不以转移占有为必要,因此对承租人而言并无损害;即使至债务履行期届满,抵押权人实现抵押权时,承租人可依据"买卖不破租赁"的规定对抗买受房屋之人,保持其租赁权的存在。因此,我们可以得出结论,已出租的财产进行抵押时,出租人即使不履行告知义务对承租人而言也并无损害,不影响抵押合同的效力。

yabo亚搏手机版app 综上,抵押合同有效存在,但张某无权要求李某搬出房屋。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定"抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。"

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