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房价暴涨的罪魁祸首——绑定了太多的附属功能?!

习大大的一句房子是用来住的,意味深长。然而房子用来住这个属性,真的那么容易实现吗? 房价泡沫和资产保值的矛盾在资产列车开动前上车 金德尔伯格曾出过一本书《疯狂》,它在..

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房价暴涨的罪魁祸首——绑定了太多的附属功能?!

发布时间:2021-02-26 热度:

yabo亚搏手机版app 习大大的一句"房子是用来住的",意味深长。然而房子用来住这个属性,真的那么容易实现吗?

房价泡沫和资产保值的矛盾——在资产列车开动前上车

yabo亚搏手机版app 金德尔伯格曾出过一本书《疯狂》,它在历史和国际的视角分析了人类历史上几乎所有重要的金融投机事件,并对其背后的逻辑进行了全面的分析。

yabo亚搏手机版app 他一方面强调了金融危机都有相似特点,那就是表现为"首先是资产价格的不断上涨";另一方面,贯穿全书的一个观点是投机狂热和恐慌是由信贷供给的顺周期变化导致的。

经济状况好时,信贷供给快速增加;反之亦然。这对于讨论当下中国的房地产价格,具有重要的借鉴意义。因为无论是信贷,还是汇率,都是影响中国房价的最关键因素。

但事实上,上世纪70年代以来,很多经历过信贷泡沫的国家都受到资本流入困扰。大量的流动性需要找到出口,热钱流入导致本币升值,又导致资产价格上升,大量的资金不断进入房地产等市场,"要在列车开动前上车"成了很多人的共同选择,从而导致资产价格的叠加暴涨。但是,一旦信贷泡沫破灭,房价就会暴跌,本币贬值,资本外逃。这样的剧情,在过去近半个世纪中不断的在日本、东南亚、墨西哥等国家相继上演。

对于中国房地产而言,金德尔伯格观点的价值在于,给我们提供了一个思考中国房价的国际和金融大周期的视角。过去18年,中国房地产市场狂飙猛进,是经济证券化周期、国际资本加速流入周期以及中国经济快速增长周期叠加作用的结果,而不仅仅是地方政府和开发商的共谋。这可以视为过去18年中国房价飙涨的根本原因,而快速的城镇化又使得住房的真实需求处在一个饥渴期。

仔细思考这里面的逻辑,目前,中国房地产面临的就是信贷开始被动紧缩的情况下,资本流出导致人民币贬值,房价面临极大的向下的压力。

对于极不确定的2017年的中国经济而言,确保房地产的稳定很重要,这意味着,管理层要在汇率政策以及货币政策的选择上需要极高的智慧。也许功夫真的在诗外。

公平地分配资源非常重要 决定着房子的居住本质

纵观这几年的宏观政策,我们不难发现,即便多重调控政策下,房子的价格却还在一路飙升,这到底是为什么呢?

yabo亚搏手机版app 首先,我们来看看前年的"史上最严的宏观调控政策",当时为了打击炒房,北京推出了房子购买不满5年,增加评估价格20%的交易税。

yabo亚搏手机版app 也就是说,炒房团如果频繁地买房,那么无利可图。此消息一出,楼市当即冰冷,交易额直线下跌。然而,没过几天它又火爆了起来。

为什么呢?因为房子拥有者把这20%的税转嫁到购房者头上了。比如一套房子过去只要300万,现在加上20%税,那么就是360万。所以,卖房者直接把房子加到360万。

过去只卖300万,5年后,涨到了340万元。卖方称,这价格合适,总比你买不满5年房子好,还能省20万呢。结果一翻年,北京房价涨幅接近40%,一时间楼市买方市场哀鸿一片。而北上广一涨价,其它省会、二线城市自然也涨。

yabo亚搏手机版app 你能说国家的政策不好吗?那为什么这些打击房价的投机行为的"好政策"反而推高了房价?其根本原因还是在于经济集中和资源分配不平衡造成的刚需异常集中。

一线城市意味着什么?意味着更多就业岗位、医疗资源、教育资源、赚钱机会、公共设施、政府配套服务、社会治安,以及更公平的法制环境。

房子本身不值钱,钢筋水泥本身造价低,因此,房子贵就是贵在其所处的地理位置上,人们购买房子的价格绝对不是来自于钢筋水泥,而是购买了位置挑选权,这份选择权将直接决定下一代的生活品质和阶级属性,因此其争夺必然激烈。

房子价格争夺的本质不是在争夺房子,而是在争夺生存环境。而目前高出来的部分房价,则是用于绑定在房子身上的其它附加属性购买。

分析到这一步,房价暴涨的真正因数就呼之欲出了。那就是房子绑定了太多不属于居住功能的其它附加功能!比如教育资源,在我们小时候的教育资源分配相对公平从地方学校的优秀教师,到大牌学校的高材生,由国家统一部署统一分配。

当时入学条件也户籍限制,但靠分数,而不是靠房子。但随着经济发展,教育资源越来越向大城市集中,这就造成了教育资源分配不公平。因此很多家长为了让孩子获得更好教育,就不惜一切代价去大城市买房。

yabo亚搏手机版app 因此,真正助推大城市的房价的是绑定在房子身上的额外附加属性。学区房、低学分录取线等等,因为有这些隐含在房价身上,用金钱来度量未来的不公平设置,所以房价才会一涨再涨。最终大部分房子价格超出了居住意义的本身。

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